Wielka Brytania, czyli jak nie prowadzić polityki mieszkaniowej

Zachęcamy do zapoznania się z artykułem Macieja Folty “Wielka Brytania, czyli jak nie prowadzić polityki mieszkaniowej“, opublikowanym w Magazynie “Kontakt”. Autor rozprawia się z pokutującym również w polskiej polityce mieszkaniowej nastawieniem na promowanie mieszkań własnościowych kosztem komunalnych i spółdzielczych.

Wielka Brytania, czyli jak nie prowadzić polityki mieszkaniowej

Liberalizacja mieszkalnictwa postępowała, podmioty prywatne zajmowały się wynajmowaniem mieszkań socjalnych. A to tylko dodatkowo zwiększało rozwarstwienie społeczne. Innym skutkiem tego są także bardzo złe warunki panujące w mieszkaniach, które zajmują najbiedniejsi. W Polsce sytuacja nie jest tak dramatyczna, ale poprzez zaniedbania i źle rozumiany liberalizm, borykamy się z podobnymi problemami jak Brytyjczycy.

W moim artykule „Czasy Mobilności” przeciwstawiłem się panującemu w Polsce „przywiązywaniu do ziemi” poprzez system kredytów hipotecznych, a także wysunąłem propozycję, by zamiast promować programy typu „Rodzina na Swoim” (co za paskudna nazwa, swoją drogą), skupić się na rozbudowaniu i profesjonalizacji rynku najmu. Teraz chciałbym nieco rozwinąć tę myśl, opierając się na doświadczeniach brytyjskich, opisanych w książce Anny Minton „Ground Control. Fear and Happiness in the Twenty-First-Century City”. Autorka kompleksowo i krytycznie rozprawia się polityką brytyjskich władz odnośnie miast, nieruchomości, inwigilacji, egzekwowania prawa i percepcji przestępczości. Książka jest doskonale udokumentowana, a ze względu na jej kompleksowy charakter skupię się na części dotyczącej rynku nieruchomości i subsydiowania mieszkań. A ta jest tyleż interesująca, co smutna.

W latach 50. i 60. XX wieku wiele mieszkań komunalnych – wiktoriańskich, ceglanych szeregowców zostało zrównanych z ziemią, a w ich miejsce postawiono bloki. Obecnie to samo ma miejsce pod egidą programu Pathfinder. Celem programu jest dywersyfikacja mieszkańców, poprawienie wartości osiedli i zwiększenie ich atrakcyjności. Opiera się na zasadach partnerstwa publiczno-prywatnego. W praktyce miejsce ma wywłaszczanie mieszkańców poprzez nakaz sprzedaży. Uchwalony w 2004 r. Compulsory Purchase Act umożliwia wydanie nakazu sprzedaży w oparciu wyłącznie o dobrobyt ekonomiczny danego obszaru. Ma to związek z działaniem deweloperów, którzy w ten sposób uzyskują tanie działki budowlane. Jednocześnie Minton opisuje także wtórną prywatyzację przestrzeni publicznej w Wielkiej Brytanii poprzez BID (Business Improvement Districts), kiedy to władze miejskie de facto oddają prywatnym inwestorom część miast. Najbardziej znamienny jest przypadek londyńskiego Dockland.

Doki podupadły wraz z rozwojem transportu kontenerowego, kiedy to przestały być potrzebne, a ich miejsce zajęły terminale kontenerowe. Rząd Margaret Thatcher, w myśl neoliberalnego podejścia, postanowił wprowadzić w życie postulaty idei „skapywania” (trickle-down economy). Jej założeniem jest przekonanie, że jeśli pozwolimy górnej warstwie społeczeństwa się bogacić, obywatele z warstw niższych także na tym zyskają poprzez zwiększony popyt na dobra i usługi i idące za tym nowe miejsca pracy. Dostatek ma przesączać się od warstw wyższych do niższych.

Praktycznym owocem tej doktryny było postawienie kompleksu biurowo-usługowego Canary Wharf, a obok niego także apartamentowców dla pracujących w nim yuppie. Aby z kolei owi yuppie nie czuli się zagrożeni w – bądź co bądź – dość zakazanej okolicy, osiedla zostały zamknięte.

Skutkiem była alienacja nowych mieszkańców od starych, co pociągnęło za sobą frustrację i wyobcowanie ludzi, którzy mieszkali w okolicy od pokoleń. W obrębie BID często nie mogą oni nawet swobodnie chodzić po ulicach, ponieważ wskutek grodzenia dawne trakty zostały zagrodzone, a wszędzie pełno jest ochroniarzy z kompleksów biurowo-usługowo-rozrywkowych. W konsekwencji dochodzi do wyłączenia sporych części brytyjskich miast – często w śródmieściu – z przestrzeni publicznej.

Strzeżone osiedla w Wielkiej Brytanii są coraz popularniejsze. Z jednej strony to snobizm. Z drugiej – często konieczność. Mieszkańcy zamkniętych osiedli wyznają Minton, że czują się zakłopotani, mieszkając za wysokim, strzeżonym płotem, ale dom im się spodobał, a dodatkowo, dzięki ogrodzeniu, ubezpieczenie było tańsze. Tak oto wkraczamy w krąg FIRE.

FIRE to skrót od finance, insurance, real estate. Domy na strzeżonych osiedlach w Wielkiej Brytanii są często stawiane za pieniądze funduszy inwestycyjnych. Dzięki temu, że są ogrodzone i naszpikowane kamerami, ich ubezpieczenie jest tańsze, niż byłoby w wypadku podobnego domu, ale na zwyczajnym osiedlu. Powoduje to samonapędzającą się spiralę. To opcja dla zamożniejszych obywateli. Pozostali musieli radzić sobie inaczej.

W 1978 roku państwo wybudowało 100.000 mieszkań, a prywatni inwestorzy – 150.000. Po objęciu rządów przez konserwatystów udział państwa corocznie się zmniejszał. Dodatkowo, najemcy mieszkań komunalnych (z których 1/3 osiągała zarobki powyżej przeciętnej) otrzymali możliwość wykupienia mieszkań nawet z 50% bonifikatą w stosunku do ceny rynkowej. Skorzystało z tego 1,5 miliona ludzi. W połączeniu z prywatyzacją najmu byłych mieszkań komunalnych, doprowadziło to także do ogromnego rozwarstwienia społecznego – okolice, w których mieszkańców nie było stać na wykup, zaczęły się powoli zmieniać w slumsy. Sytuacja była tym gorsza, że władze miast nie mogły zainwestować zarobionych w ten sposób pieniędzy w… mieszkania komunalne.

Jednocześnie rząd postanowił sprzedać lokale komunalne przedsiębiorcom prywatnym, a czynsze dla potrzebujących subsydiować. Tyle tylko, że sektor najmu nie jest regulowany. W badaniach przeprowadzonych w 2009 roku przez jednego z zarządców firm wynajmujących mieszkania, Johna Sima, okazało się, że 82% wynajętych nieruchomości nie spełnia standardów Housing Act z 2004, z czego w 71% ma się do czynienia z takimi problemami jak brak izolacji, zatłoczenie, zawilgocenie i grzyb.

Ciekawym jest to, że po boomie polityki hipoteki pod najem (buy-to-let), kiedy to wynajmowanie lokali stało się potężnym sektorem gospodarki, nie ma w Wielkiej Brytanii żadnych regulacji, ani organów kontrolnych jak choćby Rzecznik Wynajmujących. Rozrost gałęzi prywatnego najmu nastąpił, niestety, głównie w tej części rynku, która obejmuje najmniej zamożnych klientów.

Liberalizacja mieszkalnictwa postępowała, podmioty prywatne stawały się Licensed Social Landlords, czyli właśnie wynajmującymi mieszkania socjalne, a dodatkowo poprzez politykę wprowadzającą buy-to-let, stał się to opłacalny dla wynajmujących biznes. Ale to tylko dodatkowo zwiększa rozwarstwienie społeczne, a skutkiem tego są także właśnie bardzo złe warunki panujące w mieszkaniach, które zajmują najbiedniejsi.

W Polsce sytuacja nie jest tak dramatyczna, ale poprzez zaniedbania i źle rozumiany liberalizm, także u nas powstała monokultura deweloperów. Borykamy się z podobnymi problemami jak Brytyjczycy, jeśli idzie o jej regulację i rozwarstwienie na rynku mieszkaniowym. Jak możemy uczyć się z brytyjskich doświadczeń? Przede wszystkim – jak sądzę – powinniśmy przeformułować zagadnienie. Zamiast „Niech każdy ma własne mieszkanie” powiedzmy „Niech każdy ma gdzie mieszkać”. Niech obywatele mają wybór: czy chcą mieć mieszkanie na własność, czy wynajęte. Powierzenie najmu mieszkań komunalnych i socjalnych prywatnym podmiotom nie musi być złym pomysłem, o ile zapewni się odpowiednie przepisy to regulujące i wprowadzi rzeczywistą kontrolę nad ich działalnością. Dodatkowo należy zastanowić się nad zwróceniem większej uwagi na spółdzielnie mieszkaniowe. Mogą być to bardzo pożyteczne instytucje, które także zapewnią obywatelom dostęp do mieszkań. Mimo nie najlepszych skojarzeń przywodzących na myśl PRL, spółdzielczość w Polsce ma długą tradycję, sięgającą jeszcze XIX wieku. W krajach skandynawskich czy Holandii wiele mieszkań jest wybudowanych w ramach spółdzielni lub towarzystw mieszkaniowych.

Przykład brytyjski jest o tyle cenny, że w Wielkiej Brytanii, podobnie jak w Polsce, także nastąpiło rozwarstwienie: kto może, kupuje dom na własność, a ci, których nie stać, zmuszeni są mieszkać w znacznie gorszych warunkach. Tymczasem zwiększenie różnorodności form zamieszkania byłoby z korzyścią zarówno dla mieszkańców, jak i dla rynku