Jak stracić prawo do lokalu komunalnego w Warszawie? Sprawa Anny i Beaty Kowalczyk

Opracowanie: JGR

W chwili obecnej, Anna Kowalczyk wraz z córką – Beatą zamieszkuje lokal komunalny przy ulicy Pięknej 66. Lokal jest duży jak na standardy mieszkań komunalnych (81,4 m²), jednak obie lokatorki z chęcią zamieniłyby go na mniejszy. Niestety, w wyniku skomplikowanej sytuacji rodzinnej oraz obowiązujących w Warszawie przepisów dotyczących najmu lokali komunalnych Anna Kowalczyk może wkrótce zostać zmuszona do przeprowadzki do lokalu socjalnego – pomimo, że spełnia wszystkie kryteria uprawniające do pozostania w zasobie komunalnym.

Anna Kowalczyk wprowadziła się do lokalu nr 18 przy ulicy Pięknej 66 w 1977 roku. Głównym najemcą lokalu była wtedy jej teściowa – Agnieszka Kowalczyk. W 1991 r. zmarł mąż Pani Anny, a w 1993 r. lokatorka rozpoczęła starania o uzyskanie samodzielnego lokalu komunalnego (dla siebie i córki). Jej pisma i wnioski były jednak systematycznie odrzucane – za każdym razem podawano jednak inne powody odmowy (nie spełnianie kryterium dochodowego, brak dostępnych lokali komunalnych w dzielnicy Śródmieście). W 2003 roku Anna Kowalczyk dowiaduje się o zadłużeniu lokalu – w wyniku nie płacenia czynszu przez teściową, która w tamtym okresie zaczęła przejawiać objawy demencji starczej, powstaje dług w wysokości 3 000 zł. 31 sierpnia 2003 r., miasto wypowiada najem Agnieszce Kowalczyk i zapowiada eksmisję głównego najemcy i wszystkich domowników. W 2005 roku, Anna Kowalczyk deklaruję spłatę długu oraz wnosi do sądu o ustalenie stosunku najmu. Podczas trwającego postępowania, 13 lutego 2007 roku umiera Agnieszka Kowalczyk. Rok później (12 lutego 2008 r.) sąd oddala pozew o ustalenie stosunku najmu, uzasadniając decyzję następującymi okolicznościami:
• wypowiedzenie najmu nastąpiło przed śmiercią głównego najemcy,
• synowa nie jest uprawniona do najmu lokalu komunalnego po śmierci głównego najemcy,
• Anna Kowalczyk i jej córka nie sprawowały nad zmarłą opieki w sensie określonym przez Prawo lokalowe z 1974 r. (nie podpisały z nią umowy).

 

Równolegle do sprawy o ustalenie stosunku najmu, toczy się sprawa o zapłatę zadłużenia lokalu. W  czerwcu 2008 r. sąd umarza sprawę. Pomimo tego, Anna Kowalczyk wraz z córką spłacają zadłużenie lokalu, potwierdzając tym samym wolę uregulowania swojej sytuacji mieszkaniowej i zachowania prawa do lokalu komunalnego. Co ważne, sytuacja materialna obu kobiet w momencie spłaty zadłużenia jest już znacząco gorsza niż w latach 90. (kiedy to osiągały zbyt wysokie dochody aby starać się o lokal komunalny). Głównym źródłem dochodu Anna Kowalczyk jest emerytura w wysokości 1 117 zł miesięcznie, natomiast Beata studiuje w trybie dziennym i do czasu ukończenia studiów otrzymuje rentę rodzinną w wysokości 924,47 zł miesięcznie; Beata pracuje także dorywczo otrzymując około 250 zł miesięcznie. Oznacza to, że dochody obu lokatorek nie przekraczają kwoty minimum dochodowego określonego w Uchwale Rady miasta st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r.  w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.  Z punktu widzenia osiąganych dochodów, obie lokatorki są uprawnione do najmu lokalu z zasobów komunalnych. W związku z tym, obie lokatorki wniosły w marcu 2010 r. o zamianę lokalu lub wynajęcie innego z puli zasobów komunalnych (przedstawiając stosowne wyliczenia i dokumenty potwierdzające spełnienie kryteriów uprawniających do najmu lokalu komunalnego). Miasto odmówiło jednak przyznania im innego mieszkania, argumentując, iż nie może wyrazić zgody na zamianę lokalu lokatorom, którzy zamieszkują w lokalu bez zgody właściciela (zgodnie z Uchwałą z dnia 9.07.2009 r.). Decyzja ta została przez lokatorki zaskarżona w trybie administracyjnym (ponieważ miasto odniosło się jedynie do możliwości zamiany lokalu, a pominęło możliwość wynajęcia innego lokalu komunalnego) i sprawa jest obecnie w toku.

Pomimo starań Anny i Beaty Kowalczyk, miasto do tej pory nie wykazało żadnego zainteresowania uregulowaniem ich statusu jako lokatorek mieszkania, czy chociażby jako osób posiadających prawo do lokalu komunalnego (obie kobiety deklarują, iż nie muszą pozostawać w dość dużym lokalu na Pięknej i mogą przeprowadzić się do mniejszego mieszkania). W 2009 r. przedstawiciel miasta złożył do sądu pozew o eksmisję. Od marca 2009 r. naliczane jest także odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, w wyniku czego koszt mieszkania wzrasta do 1 500 zł (18 zł/metr). Wreszcie, 24 maja 2010 r. sąd I instancji orzekł eksmisję przyznając Anny Kowalczyk prawo do lokalu socjalnego, odmawiając natomiast tego prawa jej córce.

Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów monitoruje sprawę Anny i Beaty Kowalczyk od 2008 roku. W naszej opinii, problemy obu lokatorek obrazują poważne luki w obowiązujących zasadach najmu lokali komunalnych oraz dowodzą tezy, iż miasto Warszawa nie jest w ogóle zainteresowane wsparciem dla osób zamieszkujących w mieszkaniach komunalnych.

Podstawowym problemem w tym przypadku są restrykcyjne zasady ustalania prawa do lokalu komunalnego, które nie przewidują sytuacji przejściowych problemów materialnych i życiowych, w wyniku których lokatorzy mogą przez pewien czas mieć problemy z terminowym opłacaniem czynszu. W sytuacji powstania zadłużenia za 3 kolejne miesiące, lokator traci prawo najmu lokalu, a miasto rozpoczyna procedurę eksmisyjną. Rozwiązanie takie z pewnością chroni interesy Skarbu Państwa, jednak nie daje żadnych szans na naprawę błędów – spłacenie zadłużenia nie gwarantuje bowiem przywrócenia prawa do lokalu komunalnego. Kolejnym problemem jest niemożność przyznania lokalu komunalnego osobie, która została określona jako „dziki lokator” – Anna i Beata Kowalczyk spełniają kryteria dochodowe uprawniające je do najmu lokalu komunalnego, jednakże nie mogą takiego lokalu otrzymać do póki  „mają gdzie mieszkać” (nawet jeżeli jest to zamieszkiwanie w lokalu komunalnym, do którego utraciły prawo). Oznacza to, że w sytuacji utracenia prawa do lokalu komunalnego, aby starać się o przywrócenie najmu, trzeba zostać eksmitowanym z zajmowanego mieszkania i rozpocząć od początku procedurę starania o lokal komunalny. Gdzie w tym czasie mają mieszkać lokatorzy z takimi problemami? Miasto nie daje na to pytanie żadnej odpowiedzi.

Powyższe absurdy jasno dowodzą, że konieczne jest doprecyzowania zasad najmu lokali komunalnych w Warszawie. WSL od lutego 2009 r. stara się o zmianę zasad najmu lokali komunalnych w Warszawie. Jedną z naszych propozycji jest wprowadzenie zasady „naprawa błędów – koniec problemów”, w myśl której po spłaceniu zadłużenia, lokator zachowywałby prawo do pozostania w lokalu komunalnym lub też prawo to byłoby mu przywracane. Mamy nadzieję, iż zasadę tą uda się wprowadzić na tyle szybko, aby pomóc obu lokatorkom zanim zostaną eksmitowane do lokalu socjalnego.

Na prośbę zainteresowanych nazwisko zostało zmienione.